杭州網(wǎng)訊 4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出“堅(jiān)決抑制不合理住房需求”，銀行房貸等各項(xiàng)政策的變化，使得 房產(chǎn)買賣雙方產(chǎn)生了許多新的糾紛。
在房產(chǎn)新政下，原先訂立的交易合同該怎樣繼續(xù)？認(rèn)為不能繼續(xù)執(zhí)行的合同能不能解除？如何操作才不會(huì)違約？面對(duì)現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)眾提出的問(wèn)題，昨天，在浙江圖書(shū)館舉辦 的“澤大法律大講堂”中，浙江大學(xué)律師實(shí)務(wù)研究中心的專家、律師們一一做了解釋。
貸款門(mén)檻高了，想解除合同怎么辦？
全新的貸款政策大大提高了買房的“門(mén)檻”，讓許多原本準(zhǔn)備購(gòu)買第二套、第三套房屋的人覺(jué)得有些吃不消，紛紛想解除合同，這時(shí)應(yīng)該怎么辦？
律師點(diǎn)撥：可適用最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條。
該條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事 人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同， 出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。”。
但律師同時(shí)提醒，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)（由主張解除的一方提供證據(jù)），區(qū)分實(shí)際情況是否符合以下二個(gè)條件：（1）“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由”。（2） “并導(dǎo)致已訂立的合同不能繼續(xù)履行”。
房產(chǎn)新政不能算“不可抗力”或“情事變更”
在現(xiàn)場(chǎng)，有許多市民提出，合同上有寫(xiě)明“碰到不可抗力或情勢(shì)變更，可以解除合約。”能不能利用這一條來(lái)解除購(gòu)房合同？
律師分析：“不可抗力”是指“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況”，房產(chǎn)新政不屬于“不可抗力”或“情事變更”。
長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)家控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的決心和信號(hào)是明確的，當(dāng)事人對(duì)房貸政策的調(diào)整在訂立合同時(shí)應(yīng)該有所預(yù)見(jiàn)，同時(shí)，首付提高并是不能克服，可以去借錢(qián)來(lái)付首 付繼續(xù)履行合約。
所以，以‘不可抗力’為理由解除合約這條路行不通。”
開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售證，認(rèn)購(gòu)無(wú)效
現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)眾中，有不少市民并不是購(gòu)買現(xiàn)房，而是預(yù)購(gòu)了期房，有的市民說(shuō)，看現(xiàn)在這個(gè)形式，房?jī)r(jià)可能要跌了，預(yù)購(gòu)的房子不想要了，能不能和開(kāi)發(fā)商解除合同？
律師答疑：如果開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，以“預(yù)約”“認(rèn)購(gòu)”“意向”等方式收取買方人款項(xiàng)或定金、意向金等，或訂立買賣合同的，主張合同無(wú)效， 買房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款和本金等。
但如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售許可，能否解除合同還要看合同中的具體規(guī)定。
律師介紹，如果一方當(dāng)事人單方面解除合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任具體形式為：
（1）賣方雙倍返還定金或買方定金沒(méi)收。
（2）支付合同約定的違約金。
（3）如約定以首期已付款作為補(bǔ)償或賠償的，應(yīng)視為約定違約金?？梢愿鶕?jù)違約金過(guò)高或過(guò)低（以實(shí)際損失上下30%為標(biāo)準(zhǔn)）的規(guī)定，請(qǐng)求法院酌情調(diào)整。
（4）預(yù)期利益損失的補(bǔ)償。
《合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括 合同履行后可獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”，依此規(guī)定，如果守約方主張違約賠償，則 包括當(dāng)事人訂立合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)的預(yù)期利益損失，在房屋買賣合同中，主要是合同解除導(dǎo)致房屋差價(jià)的損失。
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